土地を貸すこと

弁護士 白岩大樹です。普段業務をしている中でよくある相談・依頼の一つである土地の貸し借りについてお話しします。

1 はじめに

使っていない土地があり、その土地を有効活用したいと考えていらっしゃる方がいるかと思います。その際、他の方に貸し、賃料を得ること(賃貸借契約)で、固定資産税の足しにしようかなどとお考えになることもあるでしょう。ただ、土地を貸すときにはいろいろ考えなければならないことがあり、十分注意しないとあとで困ったことが起きることがあります。ここでは考えなければならないことの一部についてご紹介します。

 

2 契約の期間

民法では、賃貸借契約は20年までとされています。しかし、借りる方が建物を所有するために土地を借りる場合には、その権利(借地権)は通常で30年(定期借地権等の例外はあります)続きます。それならば、30年より短い期間を定めればよいかというと、法律で30年より短い期間を契約期間として定めた場合には、その期間は無効とされ、30年とされます。

もちろん、双方合意の上で賃貸借契約を解約することはできるのですが、時間が経つにつれて人間関係に変化が起こり、簡単に合意することができなくなることがあります。

 

3 建物買取請求権

建物を所有させるために土地を貸した場合、契約期間が満了したからと言ってすんなり元の状態には戻りません。借りた方は貸した方に対して、所有していた建物等を時価で買い取るよう請求できるからです(建物買取請求権)。建物は次第に老朽化していくとは言え、決して安くはありません。土地を貸す際には、どのような建物を建てる予定なのか、十分検討しなければなりません。

 

4 明渡し

借りた方が賃料を支払わない場合や、当初の話とは違う使い方をする場合、貸した方としては賃貸借契約を解除して、土地を元の状態にして明け渡してほしいと考えるところです。しかし、すんなり出て行かない方もいます。そのときは裁判をして、土地を明け渡せという判決を得ることになるのですが、それでも出て行かない場合は強制執行をすることになります。しかし、強制執行をする際、一般的にその費用はまず貸した方が支出することになります。強制執行の費用を借りた方に請求する権利はあるのですが、賃料を支払わない場合には回収できる財産がないことがほとんどです。そうなると、貸した方が負担したまま終わることになってしまいます。建物や工作物があると、強制執行の費用はかなり高額になります。

 

5 最後に

土地を貸すことは、親戚や親しい知人に対してすることがよくあります。その際、市販の契約書をそのまま使って契約することが多いのですが、それだけでは問題に気付かない、将来のリスクを考えないことがよくあります。問題が発生するのを未然に防ぎ、もし問題が起きた場合でも早く解決するために、契約前から専門家に相談されることをお勧めします。

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